¿Quién repara la terraza de los áticos?

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Es muy frecuente que en las comunidades de propietarios se originen conflictos entre los propietarios de los pisos áticos y las comunidades, cuando hay una terraza de por medio.

Lo normal es que los títulos de propiedad regulen esas terrazas como de uso privativo pero como elemento común, es decir, que el propietario del piso ático por el que únicamente se tiene acceso a esa terraza la utiliza de forma privativa y tiene la obligación de conservarla, pero la verdadera propietaria de la terraza es la comunidad que tiene la obligación de llevar a cabo el mantenimiento y su reparación.

Aquí nos encontramos, cuando en una reunión de comunidad el propietario del piso inferior al ático se queja de que en su vivienda hay humedades o filtraciones, y los vecinos toman la postura de que quien tiene que repararla es el propietario de la terraza, porque si lo tiene que pagar la comunidad quieren usarla.

Esto es muy común, sobre todo porque los propietarios de los áticos cubren las terrazas sin pedir el oportuno permiso o autorización a la comunidad de propietarios, y suelen llevarlo a cabo para ganar metros útiles a su vivienda.

El Tribunal Supremo, en una Sentencia de 30 de Diciembre de 2015, aclara perfectamente lo que hay que hacer ante esta situación, por lo que debemos destacar que:

1.- La terraza es la cubierta del piso interior, por lo que es cubierta del edificio, y no puede perder su naturaleza de elemento común debido a la función que cumple en el ámbito de la propiedad horizontal, y ello pese a que la terraza situada en la última planta del edificio, se configure como privativa.

2.- Consecuencia de lo anterior es que no se puede confundir la terraza con un elemento común de impermeabilización, como es la cubierta del inmueble.

3.- Habrá que realizar la oportuna prueba pericial que dictamine si el daño se debe a un mal uso de la terraza por parte del propietario del ático, por ejemplo, porque la ha cerrado con un elemento estructural anclado al suelo y este anclaje puede ser el causante del daño, o porque hay un exceso de peso en la terraza debido a la instalación excesiva de elementos de jardinería.

O, si por el contrario, los daños obedecen al mal estado de la tela asfáltica y a un deficiente sistema de seguridad del desagüe a través de la bajante, por lo que la naturaleza común de esos elementos, por ser estructurales y esenciales en la comunidad de propietarios, conlleva necesariamente que su reparación no sea propia del titular de la terraza, elemento privativo por dominio o por uso; es decir, que por el trascurso de los años la tela asfáltica necesita ser sustituida por una nueva y esto debe acometerlo la comunidad de propietarios.

Esta situación también la encontramos cuándo en patios interiores a los que únicamente se accede a través de la vivienda del piso primero o más bajo, y el propietario procede a instalar un entoldado para cubrirla y utilizarla.

Otra situación, es cuándo el propietario de ese piso ático o primer piso, ha procedido a cerrar la terraza con un sistema móvil, sin anclajes en el suelo, porque aquí desaparece toda duda sobre quién ha podido causar el daño.

Por eso, lo primero que tiene que hacer la comunidad de propietarios ante una situación de este tipo es analizar la escritura de constitución del edificio y sus normas reguladoras, y llevar a cabo una prueba pericial en la que se determine el origen de la avería, y con ello pasará a tomar la decisión correcta con el fin de evitar un desagradable pleito entre vecinos.

Porque hay que tener claro que los elementos comunes de uso privativo no pierden nunca su cualidad de elementos comunes, aunque su creación o calificación se pueda establecer en el Título Constitutivo o en los Estatutos, al que hay que acudir para tomar cualquier decisión.

MARIA JESUS CONDE JAMBRINA

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Sobre el Autor: María Jesús Conde

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